Au delà des aspects juridiques et fiscaux, la question est souvent posée, a posteriori malheureusement, de la répartition des charges entre le bailleur et le preneur. la question se résume finalement de la façon suivante : que devrais-je payer chaque année en plus de mon remboursement d’emprunt ?
On distingue familièrement trois types de baux :
- Les baux dits « triple net » ;
- Les baux dits « simple net » ;
- Enfin, les baux dits « light ».
1- Dans les baux « triple net », l’ensemble des charges de l’exploitation revient à l’exploitant, comprenant les charges prévues à l’article 606 du Code Civil (soit les grosses réparations), ainsi que la taxe foncière. Dans ce bail, lorsque le bien est meublé, ce que l’on retrouve dans pratiquement tous les cas, la charge de l’entretien et du remplacement est également à l’exploitant. C’est un bail qui correspond à la demande des investisseurs institutionnels. Il n’y a généralement pas de copropriété, car il s’agit de SCI, ou cela appartient à une collectivité, une fondation… La charge de la comptabilité de la SCI reste à l’investisseur. Si par hasard, une copropriété était créée, il est probable que ce serait l’exploitant qui en supporterait le coût.
2- Concernant le bail « simple net » – le bail « double net » n’étant pas pratiqué -, c’est celui qui a été le plus pratiqué, mais tend à se déliter. L’exploitant prend l’ensemble des charges d’exploitation, à l’exception de celles de l’article 606 C. Civ. et des taxes foncières . Les opérateurs de Résidences de Tourisme Classées l’on décliné par ailleurs en versement de loyers sans occupation ou en formule mixte : versement d’un loyer et occupation. Le mobilier était généralement entretenu et souvent remplacé par l’exploitant, que le propriétaire du lot soit propriétaire ou non des meubles selon son statut fiscal.
3- Enfin le « bail light », qui est finalement celui venu des usages ; des opérateurs intégrant peu ou prou des charges dans le bail. Ils en ont ajouté au fil du temps pour garder un loyer facial attractif dans le cadre des ventes. Cela a débuté par un indice de révision capé à la hausse, puis des honoraires de syndic, puis un montant en pourcentage des charges. La liste des idées pour vider les baux de leur contenu financier n’a pas de limite !