Les résidences senior

Les résidences pour seniors regroupent plusieurs formes et typologies d’hébergement.

Historiquement identifiées comme maisons de retraite, exploitées par des collectivités locales ou des associations, le secteur privé n’a pu s’en désintéresser par le seul fait de l’accroissement de la population des seniors.

L’allongement de l’espérance de vie est de 3 mois chaque année, soit 74,6 ans pour les hommes et 82,2 ans pour les femmes en 2000 (source INSEE – Annuaire 2000).

Les projections de la pyramide des âges permettent d’estimer l’évolution de l’espérance de vie en 2025 à 88 ans pour les hommes et 96 ans pour les femmes, soit un « gain temps de vie » de près de 15 ans.

Avec plus de 9,4 millions de personnes de plus de 65 ans, soit 16% de la population, la France est légèrement plus âgée que le reste de l’Europe.

D’ici à 2025, le nombre de seniors français devrait croître de façon considérable (+44,2%) pour atteindre près de 13,9 millions de personnes. Le nombre de seniors les plus âgés (plus de 80 ans),fera plus que tripler en passant de 2,2 millions aujourd’hui à 7 millions en 2040 (+ 220%).

La France comptait 11000 centenaires en 2001, ils seront plus de 300000 en 2050.

Dans ce contexte, des opérateurs – généralistes ou spécialistes – ont développé des concepts d’hébergement qui, pour certains d’entre eux, n’en sont qu’à la phase expérimentale.

On connait bien évidemment les EHPAD (Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) pour lesquels le Commissariat Général au Plan à dressé en 2005 un bilan et une prospective des besoins d’ici 2025 à la demande du secrétariat d’État aux Personnes âgées (document à télécharger).

Cette forme d’hébergement, coûteuse par la nécessaire gestion de la dépendance, trouvera des limites dans son développement par la nature même de son financement public, dont profitent pour le moment un certain nombre d’acteurs privés.

En tout état de cause, ces établissements ne répondront que marginalement à la demande.

Les résidences pour personnes âgées non dépendantes. Arrivées récemment sur le marché immobilier, elles trouvent un regain d’intérêt par la multitude de modèles possibles : on rencontre en effet d’une part des formats allant de 5 à plus de 100, d’autres part des formes d’exploitation variées : un portage de l’investissement par des bailleurs sociaux ou des mutuelles et une gestion par ces mêmes organismes ou des associations ad hoc ou encore par des sociétés privées.

Les sociétés privées ont développé des concepts (souvent d’un format supérieur à 25 unités d’hébergement), vendues en défiscalisation, parfois adossées à un bail commercial, elles peinent à trouver un public d’investisseur non occupant, le recul n’étant pas suffisant pour valider tel ou tel modèle.

Il existe, à mi-chemin, entre ces deux schémas, des résidences pour senior en voie de dépendance, mais le montage juridique et administratif nécessitent une validation extrêmement sérieuse de l’exploitant.

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