Exploitants et propriétaires : l’inquiétude

Les résidences gérées ne sont pas impactées uniformément par la pandémie de Covid19. Si les résidences de tourisme et hôtelières ont été les plus lourdement touchées, malgré l’embellie de l’été 2020, les résidences étudiantes et pour personnes âgées ont plutôt bien résisté, et fait preuve de résilience.

Certes les étudiants étrangers n’étaient plus là, et l’on pouvait craindre une une catastrophe humaine dans les résidences seniors, mais force est de constater que le modèle tient.

Pour le tourisme, particulièrement en montagne et en site urbain, le taux d’occupation s’est effondré de 80%, et sans doute plus sur le plan économique. Si la cause initiale reste la pandémie, l’explication n’est pas la même : le tourisme de montagne a évidement souffert de l’interdiction d’ouverture des remontées mécaniques et de la fermeture des restaurants, alors que le tourisme urbain a souffert de l’absence de la clientèle d’affaire.

Cela engendre une absence de ressource, que les opérateurs ont dans leur majorité reporté sur les propriétaires.

Pouvait-il en être autrement ? L’avenir nous dira s’il s’agissait du bon choix, mais il parait difficile de maintenir un niveau de loyer – certes garanti par bail – quand les revenus ne permettent que de régler une partie des coûts fixes. Le dilemme des exploitants est bien celui de peser entre le difficile choix de suspension ou de suppression d’une partie ou de la totalité de loyer due sur une période à un propriétaire, et un avenir incertain qui le pousserait à court ou moyen terme à se mettre sous la protection de la justice.

On ne peut nier objectivement la gravité de la situation, étant chacun individuellement conscient des risques encourus par la multiplication des interactions sociales, lesquelles interactions se retrouvent présentes dans les résidences de tourisme. Pour autant, côté propriétaire, le loyer est dû car les établissements n’ont pas été déclarés fermés administrativement, et beaucoup d’ailleurs sont restés ouverts.

Nous aurions pu imaginer que les exploitants invoquent l’article 1219 du Code Civil pour échapper à leur obligation, mais ils n’en ont rien fait, préférant agir directement sur le bon sens supposé des propriétaires. Les retours ont été divers, et si l’on peut dire que pour le moment la moitié d’entre eux se sont rendus à l’évidence qu’un mauvais arrangement sera toujours plus favorable qu’un bon mais long procès, l’autre moitié – pour des raisons souvent plus de principe que financier -, poursuivront la lutte pour que le droit soit appliqué.

Le résultat me parait toutefois incertain : si la justice se prononce tel un jugement de Salomon, pas sûr que les propriétaires y retrouvent leurs petits. Par ailleurs, la capacité des exploitants à encaisser le coup de la pandémie n’est pas évidente. Certains d’entre eux pourraient préférer jeter l’éponge, laissant les propriétaires dans une situation hasardeuse comme nous l’avons connue il y a quelques années.

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